Metropole pro rozvoj potřebuje nové byty

X

V Praze bylo podle nejnovějších analýz ke konci prvního pololetí v nabídce developerů 5.500 nových bytů, o 50 méně než na konci prvního čtvrtletí. Jde o první pokles tohoto ukazatele po předchozím roce a půl poměrně rychlého růstu. Dá se navíc očekávat, že nabídka bude kvůli řadě faktorů i nadále klesat. To může vyvolat tlak na růst cen a další zhoršování dostupnosti bydlení.

Nabídka nových bytů v hlavním městě dosáhla svého dna na konci třetího čtvrtletí roku 2021, kdy po období rekordních prodejů zbylo v cenících developerů pouze 2.750 bytů. Od té doby počet volných bytů poměrně rychle rostl až na 5.550 ke konci letošního března. Nyní ale nastává obrat a nabídka opět začíná klesat. Může za to kombinace několika faktorů.

Dlouhodobě nedostatečné povolování nové výstavby

V Praze se za posledních 15 let ani jednou nepodařilo povolit tolik bytů, kolik jich metropole pro svůj rozvoj potřebuje. Podle odborných odhadů by se v hlavním městě mělo každoročně povolit a postavit alespoň 10.000 nových bytů, aby se pokryla potřeba metropole spojená například s nárůstem počtu obyvatel, demografickými změnami či obnovou bytového fondu. Této metě se však Praha přiblížila pouze jednou, v roce 2021, kdy bylo povoleno 8 tisíc bytů v bytových domech (9,5 tisíce, pokud počítáme veškeré byty včetně rodinných domů, přístaveb, nástaveb apod.). Průměr za posledních 15 let činí 3.600 (respektive 4.800) povolených bytů ročně, tedy ani ne polovina potřebného počtu. A pozitivní zprávy ze stavebních úřadů nepřichází ani letos. Například v dubnu bylo za celou Prahu povoleno pouze 48 bytů v bytových domech, v květnu dokonce jen 17. To je na metropoli s téměř 1,5 miliony obyvatel zoufale málo.

„Komplikované povolovací procesy dlouhodobě brání pružnému doplňování nabídky a jsou hlavním důvodem, proč je u nás nejhorší dostupnost bydlení v celé Evropě. Jde i o velkou brzdu pro naši ekonomiku. Přitom v přípravě je v Praze více než 140 tisíc bytů. Při rychlejším povolování a větším objemu výstavby by ceny nových bytů mohly klesnout až o 15 %. A stát by získal miliardy na daních,” říká Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.

Dochází k odkladu řady projektů

Dalším z faktorů, které vedou ke snižování nabídky, jsou vysoké náklady spojené s výstavbou – v jejich důsledku dochází k odkládání zahájení řady nových projektů. Konkrétně ceny stavebních materiálů se i přes nedávný mírný pokles některých položek stále drží v průměru o 40 % výše než na začátku roku 2021, prudce vzrostly i ceny stavebních prací. Dalším důvodem, proč se nevyplatí stavět, jsou vysoké úrokové sazby – u hypoték se pohybují okolo 6 % p.a., u komerčních úvěrů sazby dokonce atakují 9 % p.a. a jsou nejvýše od doby, kdy ČNB tento ukazatel sleduje. Odkládaná výstavba se netýká jen bytových staveb. V Praze se za poslední rok nezačala stavět ani jedna kancelářská budova a stavebnictví jako celek prakticky celé první pololetí vykazovalo meziroční poklesy.

Část nabídky odčerpává nájemní bydlení

Pod vlivem prudce rostoucích nákladů a sníženého odbytu se někteří developeři spíše z nouze začínají obracet k výstavbě nájemních bytů, respektive prodeji celých etap či projektů institucionálním investorům, kteří následně byty pronajímají. Rozšiřování trhu nájemního bydlení, který stejně jako primární trh trpí velkým nedostatkem, je určitě potřebné. Nájemní bydlení bývá někdy dokonce považováno za jakýsi samospásný mechanismus, který zajistí zlepšení dostupnosti bydlení. Je ale potřeba si uvědomit, že nájemní trh čerpá ze stejné množiny stavebních povolení jako primární trh a směřují do něj tedy projekty, které byly původně určeny právě pro prodej. To znamená další oslabování nabídky bytů ke koupi, což může následně vytvářet tlak na růst cen. Otázkou je i to, zda tento vývoj povede ke zlepšení dostupnosti alespoň u nájemního bydlení. Institucionální investoři totiž podle statistik pronajímají své byty v průměru za více než 550 Kč/m2/měsíc, tedy zhruba o třetinu dráže, než je průměr trhu.

Na trh se vrací část odložené poptávky

Nezanedbatelný efekt na pokles počtu volných bytů má i opět rostoucí poptávka po koupi nového bydlení. Už v prvním letošním čtvrtletí došlo k téměř 20% nárůstu prodejů oproti poslednímu kvartálu roku 2022. Ve druhém čtvrtletí letošního roku pak poptávka ještě zesílila a prodalo se 1.000 nových bytů, což znamenalo mezičtvrtletní nárůst o 54 %. Projevuje se, že z velké části již opadl loňský šok a nejistota ohledně budoucího vývoje a lidé si již zvykli na novou situaci. Vliv měly také dočasné prodejní pobídky, marketingové bonusy a zaváděcí ceny se speciálními platebními podmínkami v nově uvedených projektech. Oživení zaznamenal i hypoteční trh, kde již úrokové sazby přestaly prudce růst a čeká se naopak jejich pozvolný pokles. Nižší úrokové sazby spolu s uvolněním podmínek pro získání hypoték povedou k návratu další části odložené poptávky a tím pádem i růstu prodejů.

„Podle našich průzkumů je v Praze obrovská potenciální poptávka. Koupi nového bytu v Praze v následujících 5 letech zvažuje okolo půl milionu lidí, takže se velmi snadno můžeme brzy dočkat nových prodejních rekordů. Očekáváme, že tím hlavním spouštěčem bude pokles úrokových sazeb hypoték k úrovni okolo třech procent, což by mohlo nastat během následujících dvou let,” dodává Tomášková.

Nedostatečná nabídka může přinést další prudký růst cen bytů

Nízká nabídka a s ní spojený malý objem nové výstavby může znamenat nejen opětovný rychlý růst cen nových bytů, nižší příjmy státu, měst a obcí na daních a kontribucích, ale v součtu s poklesem i v jiných segmentech stavebnictví může vést také k propouštění ve stavebních firmách a poklesu stavebních kapacit.

Oživení nové výstavby by mohlo pomoci plánované snížení daňové sazby u bytů z 15 % na 12 % v rámci vládního konsolidačního balíčku. Částečně pak může přispět i zrušení ukazatele DSTI u nových hypotečních úvěrů. Podstatnějším impulsem ale bude až výraznější pokles úrokových sazeb hypotéčních a komerčních úvěrů. Nutnými podmínkami pro znatelnější nastartování stavební výroby jsou ale uvedení nového stavebního zákona včetně kvalitních prováděcích předpisů do praxe, a především podstatné snížení cen stavebních dodávek.

„Central Group je připraven zahájit stavbu až 1.600 nových bytů v 6 lokalitách, ale pouze v případě, že se nám s dodavateli podaří domluvit na podstatně výhodnějších cenách stavebních dodávek. Ceny musí jít oproti kritickému loňskému roku dolů o více než 10 %,” uzavírá Tomášková.

24. 8. 2023, TZ: Central Group

Komentáře

K článku bylo přidáno 0 komentářů.

Tento článek neobsahuje žádné komentáře.